Dos Personas Compran un Inmueble Juntas, pero Solo una Aparece en el Título: ¿Qué Derechos Tiene la Otra?
En la práctica inmobiliaria dominicana es frecuente que dos personas aporten dinero para comprar una casa, apartamento o terreno, pero que el inmueble termine registrado únicamente a nombre de una de ellas. Esto puede ocurrir entre parejas, familiares, socios o amigos y, mientras existe confianza, pocas veces se percibe como un problema. La dificultad aparece cuando surge una separación, fallecimiento, embargo, venta a un tercero o simplemente una negativa del titular registral a reconocer el aporte de la otra persona.
En materia de inmuebles registrados, el certificado de título tiene una importancia decisiva, porque identifica al titular del derecho frente a terceros. Por eso, quien aportó dinero pero no figura en el registro no debe asumir que automáticamente posee el mismo derecho real que la persona inscrita. La existencia de un aporte económico puede generar una reclamación jurídica, pero será necesario determinar qué acordaron las partes, cómo se realizó la compra y qué pruebas existen sobre la participación de cada una.
La prueba resulta esencial. Transferencias bancarias, cheques, recibos, contratos privados, comunicaciones, comprobantes de inicial y cuotas, pagos de préstamos hipotecarios o declaraciones firmadas pueden ayudar a demostrar que la adquisición no fue financiada exclusivamente por quien aparece en el título. Sin embargo, demostrar que se aportó dinero no siempre equivale a demostrar que existió una verdadera intención de adquirir el inmueble en copropiedad; el tribunal deberá distinguir entre una inversión conjunta, un préstamo, una liberalidad o cualquier otra relación patrimonial.
El problema es todavía más delicado cuando el titular registral vende o grava el inmueble frente a terceros. La Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario estructura un sistema de publicidad y protección de los derechos registrados, de modo que la falta de inscripción del derecho alegado por la otra persona puede colocarla en una posición más compleja. Esto demuestra por qué resulta riesgoso confiar únicamente en acuerdos verbales cuando se aportan sumas importantes para adquirir bienes inmuebles.
Cuando existe matrimonio, además, debe analizarse el régimen matrimonial, porque un inmueble registrado a nombre de uno de los esposos puede formar parte de la comunidad dependiendo de cuándo y cómo fue adquirido. En relaciones de convivencia no matrimonial, en cambio, la solución no puede presumirse de la misma manera y la prueba del aporte, del acuerdo y de la finalidad común adquiere todavía mayor importancia.
En conclusión, pagar parte de un inmueble que aparece exclusivamente a nombre de otra persona puede generar derechos reclamables, pero no sustituye la inscripción registral. La forma más segura de prevenir el conflicto es reflejar desde el principio la realidad económica de la operación en el contrato y en el registro correspondiente. Cuando esto no se hizo, será necesario reconstruir documentalmente la compra y determinar cuál es la acción jurídica adecuada para proteger el aporte realizado.
