Carlos Felipe B.Socio director y fundador
Cuando se compra un inmueble en la República Dominicana, el adquirente debe cumplir determinadas obligaciones fiscales relacionadas con la transferencia. Esto puede llevar a una confusión frecuente: pensar que el derecho de propiedad nace exclusivamente cuando se paga el impuesto correspondiente ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Sin embargo, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia ha establecido que el pago de este impuesto constituye una obligación de naturaleza fiscal y no es, por sí mismo, el acto que da origen al derecho adquirido mediante una compraventa válidamente celebrada.
La distinción es importante porque en una operación inmobiliaria pueden coexistir obligaciones de naturaleza diferente. Por un lado, existe el negocio jurídico celebrado entre vendedor y comprador, del cual surgen derechos y obligaciones civiles. Por otro, aparecen las obligaciones tributarias que la legislación impone como consecuencia de esa operación. El incumplimiento de estas últimas puede generar consecuencias fiscales, pero no significa automáticamente que el contrato celebrado entre las partes nunca haya existido.
¿Entonces puedo comprar un inmueble y simplemente no pagar el impuesto de transferencia? No. El criterio jurisprudencial no elimina ni vuelve opcional la obligación tributaria. Lo que establece es algo distinto: la falta de pago no debe confundirse con la inexistencia del negocio jurídico. Si existe una compraventa válidamente celebrada, la omisión del impuesto puede producir las consecuencias fiscales correspondientes, pero no basta por sí sola para desconocer o borrar los efectos civiles derivados del acuerdo entre comprador y vendedor.
Esta diferencia también obliga a separar tres conceptos que con frecuencia se utilizan como si fueran equivalentes: contrato de compraventa, cumplimiento tributario y registro del derecho. Una cosa es que las partes hayan celebrado válidamente una venta; otra es cumplir con los impuestos generados por esa operación; y otra distinta es completar los procedimientos necesarios para que el derecho pueda reflejarse registralmente conforme al sistema inmobiliario dominicano. Cada etapa produce consecuencias jurídicas particulares y no deben confundirse entre sí.
¿Qué ocurre si posteriormente una de las partes pretende negar la venta alegando únicamente que nunca se pagó el impuesto de transferencia? Conforme al criterio reseñado, esa omisión fiscal no basta por sí misma para eliminar una compraventa válidamente realizada. Naturalmente, será necesario demostrar la existencia, validez y alcance del negocio mediante los medios de prueba correspondientes. La jurisprudencia no convierte cualquier alegación de venta en un derecho adquirido; simplemente establece que el incumplimiento de una obligación tributaria no aniquila automáticamente un negocio jurídico que pueda demostrarse como válido.
El criterio de la Suprema Corte deja así una enseñanza especialmente útil para la práctica inmobiliaria: pagar impuestos, celebrar una compraventa y registrar un derecho son cuestiones relacionadas, pero jurídicamente distintas. El incumplimiento fiscal puede generar consecuencias y debe ser regularizado, pero no puede utilizarse automáticamente para sostener que una venta válida nunca ocurrió. En términos sencillos, el impuesto de transferencia no crea la compraventa ni puede, por su sola falta de pago, hacerla desaparecer.