El desalojo, desalojamiento o lanzamiento es el acto mediante el cual se despoja a una persona de la posesión material de un inmueble por orden de la autoridad gubernativa o judicial, en ejecución de una resolución que declare el desahucio del arrendatario o del poseedor precario o como presupuesto previo a la entrega de la posesión al nuevo adquiriente en procesos de enajenación forzosa de bienes inmuebles o de expropiación en favor de la administración pública.
Demanda en desalojo por falta de pago
Demanda mediante la cual, el arrendador persigue la expulsión del inquilino o arrendatario del lugar arrendado por falta de cumplimiento de su obligación de pago de los alquileres y la condenación al pago de los alquileres vencidos así como la rescisión del contrato de alquiler.
El demandante previo cumplimiento de las formalidades legales apodera al Tribunal de la demanda, a fin de que este decida el asunto mediante un sentencia, que puede ser en instancia unica hasta el monto de tres mil pesos 3.000 y/o a cargo de apelación por cualquier cuantía a que se eleve la demanda: arrendamientos, de los desahucios, de las demandas sobre rescisión de contratos de arrendamiento fundado únicamente en la falta de pago de los alquileres o arrendamientos. Esta demanda prescribe a los 3 años, es decir se hace inadmisible.
El termino de rescisión es una acción en nulidad. El que intenta la acción en nulidad debe probar la existencia de un vicio en el contrato o dolo. El que intenta esta acción debe probar que ha sufrido una lesión. La Resolución: Consiste en la aniquilación retroactiva de los efectos del contrato, o sea es una nulidad por causa de lesión. La Rescisión: Se aplica en aquellos casos en que se requiere despojar al contrato de efectos jurídicos por la existencia de una lesión. Resciliación: Esta figura está llamada a despojar de eficacia jurídica el contrato de ejecución sucesiva. Ej. El contrato de alquiler, porque cuando termina el contrato de inquilinato el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por alquileres vencidos ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo. La demanda en desalojo por falta de pago deberá conocerse en cuanto a la competencia territorial, que será por ante el juzgado de paz del lugar donde radique el objeto litigioso.
La demanda debe iniciarse luego de vencidos los plazos otorgados en la resolución dictada por el control de alquileres de casas y desahucio. Además del vencimiento del plazo establecido son 90 días para viviendas y 180 días para locales comerciales, ambos plazos corren a partir de la notificación legal de los mismos (art.1736).
Embargo de ajuares o de locación
El Embargo de ajuares o de locación: Es aquel que se traba sobre los bienes muebles y ajuares que se encuentran dentro de la cosa alquilada o dentro de los limites del predio rustico arrendado. Esta facultad le esta atribuida a los propietarios e inquilinos principales a quienes en el contrato no se le haya prohibido el sub inquilinato para garantizar el pago de las deudas contraídas por el retraso en el pago de las deudas contraídas por el retraso en el pago de los valores consagrados en el contrato inquilinato o arrendamiento. Constituye un procedimiento especial mediante el cual el acreedor puede trabar embargo sobre los bienes muebles o frutos que guarnecen en los lugares alquilados o arrendados, sin necesidad de sentencia previa, basta con poner al deudor en mora, y si este no obtempera, este acto puede ser utilizado como titulo para trabar la medida. El plazo del mandamiento de pago debe dejarse transcurrir, además debe ser franco a pena de nulidad del embargo. Si no se deja transcurrir el plazo para la puesta en mora para pagar y no haya vencido y se haya apoderado el juez de paz, la demanda en validez de embargo, se debe declarar de oficio la inadmisiblidad de la misma. El acreedor debe citar al deudor por ante el juzgado de paz, a fin de conocer la demanda en validez del embargo y la demanda en resiliación del contrato y desalojo en el mismo acto de embargo. Demanda en reparación Locativas Es aquella demanda la cual esta a cargo del inquilino, por daños causados al inmueble alquilado durante el goce y disfrute del mismo. Daños estos que pueden ser comprobados mediante la utilización de peritos, o mediante inventario estipulado en el contrato de inquilinato. Esta demanda casi siempre se inicia luego de un desalojo o la entrega voluntaria del inmueble. El propietario al comprobar que el inquilino durante el disfrute y goce no hizo las reparaciones que la ley o los* del contrato disponen a su cargo.
La reparación locativa, no es mas que las reparaciones que le deben hacer al inmueble y sus anexidades (arreglos a puertas, llaves de agua, baños, pinturas, etc.). esas reparaciones reputadas como locativas será de cuenta del inquilino, cuando son ocasionados por vetustez o fuerza mayo. Su competencia es del conocimiento del juez de paz del lugar donde se encuentra el inmueble. Demanda en Devolución de Deposito de Alquileres: Ley 4314, del 29 de octubre de 1995. esta ley regula la prestación, aplicación y devolución de los calores exigidos en los depósitos por los dueños de casas a sus inquilinos. El deposito de los alquileres se hará en el Banco Agrícola por los propietarios de los valores exigidos a los inquilinos como depósitos, adelanto o anticipo, para garantizar el pago de los alquileres o cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato. Cuando el inquilino o arrendatario es interrumpido o molestado en el goce y disfrute del usufructo o domino útil en el inmueble alquilado o arrendado, por parte del propietario. Se demanda por ante el juez de paz del domicilio en que se encuentra el inmueble, a fin de que cesen las molestas; pudiendo reclamar de manera subsidiaria la condenación en daños y perjuicios del propietario. Observación: el demandante propietario o inquilino deberá depositar junto con la demanda el recibo original o certificado del banco Agrícola de la República Dominicana demostrativo de haberse realizado el deposito previsto en el articulo 1 de la Ley 4314.
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