En la misma forma, otra de las recurrentes inquietudes de nuestros consultantes, guarda relación con la muerte del arrendatario y si ocurrida esta, el contrato de arrendamiento continúa vigente, y de continuarlo, entonces quien toma su lugar y como deben hacerse los pagos subsiguientes.
Bien, sea de precisar, analógicamente, que el Artículo 2008 del Código Civil, como tampoco la Ley 820 de 2003, ni el Código de Comercio, establecen que la muerte del arrendatario, constituya causal para la terminación del contrato de arrendamiento.
Aunque la ley no prevé regulación al respecto, el arrendador podrá aceptar la sustitución del arrendatario fallecido por uno cualquiera que le brinde las suficientes seguridades para tenerlo como tal, pero de no ser posible, el arrendador podrá eventualmente, dar por terminado el arrendamiento colateralmente no, ante la inexistencia material del arrendatario, sino echando mano de la mora en el pago de la renta, en el sobreentendido que fallecido el arrendatario, el ingreso soporte de la relación, en el mejor de los casos mengua, si es que no se torna inexistente, provocándose ya una causal legalmente para la terminación.
No obstante este margen de operación, en la practica constituye un vacío, pues no garantiza a los herederos, compañeros, o familiares del arrendatario, aun con capacidad de pago, la continuidad en el inmueble, como en efecto sucede en la legislación española que traemos a manera de referencia, y que contempla el fenómeno de la subrogación, en el entendido de «… la transmisión de las obligaciones y derechos del arrendatario a un tercero, que las asume como tal…», en Contratos de Arrendamiento inferiores a tres años.
Fallecido el arrendatario, su posición contractual es asumida inmediatamente, en la siguiente forma y prelación:
- Por el cónyuge del arrendatario que en la fecha de fallecimiento del conviviese con él.
- Por la pareja de hecho que haya convivido con el arrendatario de forma permanente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento del arrendatario, con la salvedad que si han tenido hijos en común, se exime el requisito temporal
- Los hijos del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que no sujetos a esta, hubiesen convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.
- Los padres, abuelos, bisabuelos y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
- Los parientes Minusválidos dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) del arrendatario que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Ahora bien, de presentarse concurrencia en los llamados a la subrogación deberá entre los concurrentes acordar por unanimidad quién de ellos continuará como arrendatario; a falta de acuerdo, rige el orden ya visto, salvo en que los padres, abuelos, bisabuelos que tengan 70 ó más años tendrán preferencia sobre los hijos, y entre descendientes y ascendientes siempre tendrá preferencia el más próximo en grado de parentesco, y si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.
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