Durante años, prácticamente cualquier persona ha podido presentarse en el mercado dominicano como agente inmobiliario y participar en la promoción de apartamentos, solares, villas y proyectos sin que exista un régimen legal integral de habilitación profesional comparable al de otras actividades reguladas.
Ese escenario podría cambiar. En 2026 avanzó en el Congreso Nacional un proyecto de ley que regula la intermediación inmobiliaria y la publicidad engañosa, aprobado por el Senado en segunda lectura el 29 de abril. La iniciativa procura profesionalizar el sector y aumentar la protección de compradores, propietarios y arrendatarios.
¿Qué entendemos por intermediación inmobiliaria?
La intermediación inmobiliaria no consiste simplemente en publicar una fotografía de un apartamento en Instagram. Comprende la actividad mediante la cual una persona interviene profesionalmente para aproximar a quienes desean vender, comprar, alquilar o realizar determinados negocios sobre inmuebles, normalmente a cambio de una comisión.
El Código Civil dominicano, a partir del principio establecido en su artículo 1101 sobre las convenciones, y las reglas generales de las obligaciones y contratos, ha servido tradicionalmente de base para muchas de las relaciones entre propietarios y corredores. Sin embargo, el crecimiento del sector ha hecho cada vez más evidente la necesidad de reglas específicas sobre quién puede ejercer profesionalmente la intermediación y bajo qué condiciones.
¿Actualmente se necesita una licencia para ser agente inmobiliario?
Aquí debemos hacer una precisión importante. No debemos presentar como ley vigente lo que todavía corresponde a un proyecto legislativo.
El texto aprobado por el Senado en abril de 2026 propone que las personas físicas o jurídicas dedicadas a la intermediación inmobiliaria deban obtener una licencia de operación renovable, bajo un sistema de registro y supervisión. La propuesta contempla una Dirección General de Registro, Control e Intermediación Inmobiliaria vinculada al Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED).
Por tanto, mientras no concluya el procedimiento constitucional de formación de la ley y entre en vigor el texto definitivo, no sería jurídicamente correcto afirmar que esa licencia ya constituye una obligación general vigente para todos los agentes inmobiliarios del país.
¿Por qué se quiere regular esta actividad?
Porque un agente inmobiliario puede participar en operaciones de enorme valor económico. En ocasiones recibe documentos personales, conoce información financiera del cliente, promociona proyectos en construcción, participa en negociaciones, coordina depósitos o separaciones y puede influir considerablemente en la decisión de compra.
El Senado ha señalado que la iniciativa persigue que la promoción, comercialización y ejecución de las transacciones inmobiliarias se desarrollen de manera ética, ordenada, eficiente y transparente, protegiendo los intereses de adquirentes, arrendatarios, agentes y agencias inmobiliarias.
No se trata únicamente de proteger al comprador. Una regulación clara también puede proteger al agente profesional frente al intrusismo y frente a propietarios o clientes que intentan desconocer una comisión después de haberse beneficiado de su intermediación.
¿Qué ocurriría con las comisiones inmobiliarias?
Esta será una de las áreas más interesantes de cualquier regulación definitiva.
Actualmente, muchas controversias surgen porque el propietario entrega verbalmente un inmueble a un agente, este consigue al comprador y, cuando llega el momento de cerrar la operación, aparece la discusión: ¿quién debe pagar la comisión?, ¿cuánto se acordó?, ¿existía exclusividad?, ¿el agente fue realmente quien consiguió al comprador?
Precisamente por eso, una buena práctica profesional es documentar la relación mediante un contrato de intermediación o corretaje, especificando el inmueble, duración del encargo, porcentaje o monto de la comisión, exclusividad —si existe—, condiciones que generan el derecho al pago y obligaciones de las partes. Los trabajos legislativos sobre la materia han incluido expresamente la formalización del contrato de corretaje entre los aspectos a regular.
¿Puede un agente publicar cualquier propiedad que encuentre en Internet?
No debería hacerlo.
Que una propiedad aparezca publicada en una página web o en las redes sociales de otro agente no significa automáticamente que exista autorización para presentarla como parte de una cartera propia. Además de los problemas contractuales entre agentes y propietarios, pueden aparecer cuestiones relativas a fotografías, marcas, información comercial y publicidad.
Pero existe un problema todavía mayor: anunciar una propiedad inexistente, utilizar información falsa sobre su disponibilidad, modificar deliberadamente el precio para atraer clientes o promocionar características que el inmueble realmente no posee puede comprometer derechos del consumidor.
El artículo 88 de la Ley núm. 358-05, General de Protección de los Derechos del Consumidor o Usuario, establece reglas respecto de la publicidad y prohíbe prácticas publicitarias engañosas en las relaciones de consumo. Precisamente, la lucha contra la publicidad inmobiliaria engañosa constituye uno de los ejes centrales del proyecto aprobado por el Senado.
¿Qué responsabilidad puede tener un agente por información incorrecta?
Aquí debemos evitar dos extremos. El agente no necesariamente responde por absolutamente cualquier problema que posteriormente aparezca en una propiedad, pero tampoco puede actuar como un simple transmisor de información sin ninguna responsabilidad.
¿Qué pasa si sabe que una información es falsa y aun así la comunica al comprador? La situación cambia considerablemente.
Las reglas generales de responsabilidad civil contenidas en los artículos 1382 y 1383 del Código Civil dominicano establecen la obligación de reparar el daño causado por la falta de una persona, incluyendo actuaciones negligentes o imprudentes.
Por eso, mientras mayor sea la participación profesional del intermediario en una operación, mayor importancia tendrá poder demostrar qué verificó, qué información recibió del propietario y qué comunicó al comprador.
¿El agente tiene que revisar el Certificado de Título?
El agente inmobiliario no sustituye al abogado, al agrimensor ni al Registro de Títulos. Cada profesional tiene funciones distintas.
Sin embargo, existe una diferencia entre no realizar una investigación jurídica especializada y promocionar irresponsablemente una propiedad sin siquiera solicitar documentación básica.
Antes de comercializar un inmueble resulta prudente verificar, entre otros elementos, la identidad de quien afirma ser propietario, el documento que acredita el derecho invocado, la designación catastral y las condiciones generales de la operación. Para una compraventa debe realizarse posteriormente una verdadera debida diligencia inmobiliaria, particularmente bajo el sistema establecido por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos.
¿Qué pasa con el lavado de activos?
Este punto merece especial atención.
La actividad inmobiliaria puede encontrarse alcanzada por obligaciones derivadas de la Ley núm. 155-17 contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo, dependiendo de la persona, actividad y operación de que se trate. Por ello, la profesionalización del mercado inmobiliario no puede analizarse únicamente desde las comisiones y la publicidad.
Cuando se manejan operaciones de considerable valor económico también aparecen deberes relacionados con identificación del cliente, conocimiento de determinadas operaciones y prevención de la utilización del mercado inmobiliario para introducir recursos de origen ilícito.
Un agente profesional debe entender que vender propiedades no consiste únicamente en enseñar apartamentos y cobrar una comisión.
¿La nueva regulación eliminaría las estafas inmobiliarias?
No. Ninguna licencia puede garantizar por sí sola que desaparezcan las estafas.
Sin embargo, un sistema que permita identificar quién está autorizado para ejercer, establecer obligaciones profesionales, imponer sanciones y mantener registros puede aumentar la trazabilidad de las operaciones y dificultar determinadas prácticas.
El proyecto aprobado por el Senado contempla precisamente mecanismos de supervisión y consecuencias frente a incumplimientos, incluyendo medidas económicas y administrativas. Su discusión legislativa estuvo precedida por consultas con instituciones públicas y representantes del sector inmobiliario.
¿Profesionalización o barrera para entrar al mercado?
Esta será probablemente una de las discusiones más interesantes.
Quienes favorecen la regulación pueden argumentar que una persona que interviene profesionalmente en operaciones de millones de pesos debe acreditar conocimientos mínimos, actuar bajo reglas éticas y asumir responsabilidad por sus actuaciones.
Pero también debemos preguntarnos: ¿hasta dónde puede regularse la profesión sin crear barreras innecesarias para nuevos agentes?
El artículo 50 de la Constitución dominicana reconoce la libertad de empresa, comercio e industria, mientras que el artículo 62 reconoce el derecho al trabajo. Una futura regulación deberá procurar un equilibrio entre esas libertades y la facultad del Estado de establecer requisitos razonables para proteger al consumidor y garantizar seguridad en el mercado.
El agente inmobiliario dominicano está dejando de ser un simple vendedor
El mercado inmobiliario dominicano se ha sofisticado. Hoy encontramos proyectos vendidos desde planos, compradores extranjeros, fideicomisos, financiamientos, inversiones turísticas, alquileres de corta duración y operaciones realizadas prácticamente completas mediante medios digitales.
En ese contexto, el agente que simplemente publica una propiedad y espera una comisión comienza a quedarse atrás.
La tendencia legislativa apunta hacia un intermediario que pueda demostrar quién es, bajo qué autorización actúa, quién le entregó la propiedad, qué información está autorizado a divulgar y cuáles son las condiciones de su comisión. El Senado dio un paso importante en esa dirección al aprobar en 2026 el proyecto que regula la intermediación inmobiliaria y la publicidad engañosa.
Si finalmente se convierte en ley, no estaremos únicamente frente a nuevas obligaciones para los agentes. Podríamos estar ante un cambio importante en la forma de ejercer profesionalmente la intermediación inmobiliaria en la República Dominicana.
