La nueva Ley núm. 82-25 sobre Bien de Familia establece un procedimiento formal y estricto para que los particulares puedan constituir un inmueble bajo este régimen protector, garantizando que el acto se realice con pleno conocimiento de sus consecuencias y sin perjudicar a terceros.
Sujetos y Condiciones del Inmueble
Toda persona física titular del derecho de propiedad sobre un inmueble puede constituirlo como bien de familia.. Los beneficiarios de esta protección pueden ser el propio constituyente, sus descendientes, ascendientes, colaterales, su cónyuge, concubino o concubina.. No obstante, el inmueble a ser afectado debe estar libre de derechos reales accesorios, cargas, límites, anotaciones preventivas y afectaciones.. Esta condición es fundamental para evitar el fraude a acreedores presentes o futuros, lo cual se debe declarar expresamente en el acto constitutivo..
El requisito de titularidad es crucial: la persona debe poseer la titularidad absoluta del inmueble. Se permite la constitución si existe cotitularidad por efecto de matrimonio o una unión singular y estable entre un hombre y una mujer que forman un hogar de hecho (concubinato). En casos especiales (menores de edad o interdictos), la constitución la realiza el tutor o consejero judicial, previa aprobación del consejo de familia.. Es importante destacar que las personas morales no pueden constituir en bien de familia los inmuebles de su patrimonio..
Formalidad del Acto y Efectos Registrales
La voluntad de constituir la Bien de Familia debe manifestarse mediante una declaración jurada contenida en un acto auténtico.. Este acto, so pena de nulidad, debe contener la declaración expresa de la voluntad del constituyente, la identificación completa de los intervinientes, la descripción del inmueble (incluyendo su designación catastral) y la identificación del vínculo con los beneficiarios, si los hay..
El bien de familia se reputa constituida desde que se inscribe en el Registro de Títulos correspondiente. El depósito de la instancia de intención ante el Registro genera una anotación informativa provisional con una vigencia de tres meses. Sin embargo, esta anotación provisional no genera bloqueo registral ni reserva la fecha de inscripción. El Bien de Familia se inscribe en el registro complementario del inmueble.
El efecto más importante de la constitución es el bloqueo registral, que impide la inscripción de derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones y cualquier afectación vinculada al inmueble durante su vigencia, garantizando su inalienabilidad e inembargabilidad.. No obstante, la ley establece excepciones a este bloqueo: se pueden inscribir anotaciones preventivas que surjan por disposición legal o por mandato de un juez o tribunal como consecuencia de un proceso judicial.. Además, el Estado puede expropiar un bien de familia y solicitar la inscripción de la declaratoria de utilidad pública..
