Carlos Felipe B.Socio director y fundador
La asamblea debe justificar la base de la multa
Una decisión de asamblea no vuelve exigible cualquier penalidad. Si el reglamento no contempla la conducta sancionada, el monto o un mecanismo válido para establecerlo, el propietario puede cuestionar el cobro. Debe revisarse también si existió una modificación reglamentaria válida anterior al hecho que se pretende sancionar.
Las mayorías y la convocatoria importan
El artículo 12 de la Ley 5038 sobre condominios condiciona la obligatoriedad de las resoluciones a su adopción conforme a las reglas de asamblea y establece mayorías especiales para modificar el reglamento. Cuando una materia exige unanimidad, una votación ordinaria no la sustituye. El administrador tampoco puede atribuirse facultades que no le corresponden.
Una cuota no es lo mismo que una penalidad
Los aportes para conservación y administración de las áreas comunes responden a obligaciones distintas de una multa por ruido, mascotas o uso de instalaciones. Llamar «cuota extraordinaria» a una sanción no resuelve la falta de fundamento. Tampoco corresponde presumir que toda penalidad disfruta de la misma garantía prevista para gastos comunes.
Las nuevas reglas deben establecerse correctamente
El consorcio puede evaluar una reforma del reglamento dentro del marco legal y respetando los derechos individuales. Debe definir con claridad conductas, consecuencias y procedimiento, observar las mayorías exigibles y cumplir la publicidad registral que corresponda. No debe darse por válida la aplicación retroactiva de una penalidad creada después del hecho.
Cómo objetar el cobro
Solicite el reglamento registrado, sus modificaciones, la convocatoria, el acta de asamblea y la evidencia de la infracción. Presente una objeción escrita que identifique el defecto y pida respuesta y corrección del estado de cuenta. Continúe atendiendo las cuotas legítimas: discutir una multa no elimina las demás obligaciones del propietario.
La impugnación debe dirigirse a la vía competente
Si el conflicto persiste, corresponde evaluar judicialmente la validez del acuerdo y del cobro, conforme a la materia y las pretensiones. La solución puede requerir suspender o dejar sin efecto una decisión irregular, pero no surge automáticamente de negarse a pagar. Conservar actas y comunicaciones permite sostener una impugnación fundada.