El avalúo es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.
Un avalúo es en pocas palabras, un estudio que se realiza para conocer el valor de un inmueble, hecho por especialistas que toman en cuenta varias condiciones.
La tasación inmobiliaria,avalúo inmobiliario, valoración inmobiliaria o valuación inmobiliaria es la tasación económica y por tanto comercial de un bien raíz (vivienda, local, edificio). Es la estimación del precio de mercado de un bien inmueble en un momento determinado.
La tasación se formaliza en un documento que determina el valor o precio del inmueble en el momento en el que se efectúa. Este documento está elaborado por un profesional, generalmente un tasador con credenciales (Ingeniero Civil, Arquitecto, Economista, Agrimensor, etc.) y, contiene entre otras, la información fiscal, la antigüedad del inmueble, el estado de conservación y mantenimiento, la información legal, la finalidad de la valoración o avalúo, la metodología utilizada, las memorias de cálculos, la identificación e individualización del bien y su ubicación clara con linderos y coordenadas geográficas, el tamaño o la superficie, la calidad de construcción y la edad aparente y vida útil económica sobrante de la edificación, entre otras características.
Un avalúo es la acción que realiza un especialista acorde a sacar la estimación del valor económico intrínseco que tiene un bien o propiedad del que solicita. Éste ocurre al momento de obtener un crédito bancario, hipotecario o de otro ámbito, ya que toman como garantía alguna propiedad o bien que pueda cubrir la deuda en caso de que no se cumpla lo establecido en el contrato.
Los avalúos son realizados por medio de un estudio técnico imparcial, de acuerdo a sus características físicas, de uso, análisis del mercado y la zona en donde se encuentra el inmueble. Siendo así una estimación clara y precisa del valor de la propiedad. En cuanto otro tipo de bienes, se analiza el estado físico en que se encuentran, la funcionalidad y el valor que tengan en el mercado.
La tasación inmobiliaria sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que más convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio. También es un documento necesario para tramitar créditos, ya que ahí se inicia el valor de la vivienda, información que se utiliza para determinar el valor de la operación de crédito y le permite a la institución donde se tramita, conocer el valor de la garantía.
Tres enfoques al valor
Hay tres grupos de metodologías tradicionales para determinar el valor. A estos se les refiere normalmente como los «tres enfoques al valor» los cuales son generalmente independientes entre ellos:
- El enfoque del Mercado (en este enfoque se encuentran todos aquellos métodos que consideran en su análisis datos observables del mercado).
- El enfoque del Costo (en este enfoque se encuentran tres métodos basados en costo, a saber: método del costo de reposición, método del costo de reproducción y método del costo por adición).
- El enfoque de los Ingresos (en este enfoque se pueden citar dos métodos muy conocidos, el método directo [considera la una renta infinita del bien tasado a una tasa de descuento constante], y el método indirecto [considera los flujos futuros del bien tasado durante un horizonte financiero proyectado, actualizados a la fecha de la valoración a una tasa de descuento que debe ser mayor que el costo promedio ponderado del capital]).
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