Cuando un contrato de alquiler está por terminar y el propietario desea recuperar su inmueble (ya sea para mudarse, venderlo o remodelarlo), suele pensar que basta con avisarle al inquilino unas semanas antes. Sin embargo, cometer un error en este paso puede costarte meses de retraso y miles de pesos en pérdidas.
Como se establece claramente en el Artículo 31 del marco legal de la Ley Núm. 85-25 , la Demanda por la llegada del término cuenta con reglas estrictas que todo propietario e inquilino debe conocer para evitar sorpresas en los tribunales.
A continuación, te explicamos cómo funciona el nuevo procedimiento y por qué los 90 días son ahora el número más importante de tu contrato.
¿Qué es la demanda por «llegada del término»?
En el lenguaje jurídico, la «llegada del término» no es más que la fecha de vencimiento acordada en el contrato de alquiler.
Si el contrato llega a su fecha de fin y el inquilino no entrega la propiedad voluntariamente, el propietario tiene el derecho de acudir al Juzgado de Paz para exigir la devolución del inmueble mediante una demanda legal. Pero para poder iniciar este juicio, la ley exige cumplir con un requisito obligatorio previo.
La regla de oro: El plazo de los 90 días calendario
El Artículo 31 introduce una regla estricta para que el propietario pueda reclamar su inmueble legítimamente:
«El plazo para la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble alquilado, será de no menos de noventa días calendario entre la fecha de notificación y la llegada del término del contrato.»
Esto significa que si tu contrato vence, por ejemplo, el 31 de diciembre, no puedes avisarle al inquilino en noviembre o diciembre. Debes hacerlo, como mínimo, 90 días antes de esa fecha.
¿Cómo se debe hacer este aviso?
Olvídate de las llamadas telefónicas, las cartas simples firmadas entre las partes o los mensajes de WhatsApp. El Artículo 31 especifica que el aviso (técnicamente llamado denuncia) debe ser notificado por acto de alguacil. Si no se utiliza un alguacil público para notificar el documento, el aviso carece por completo de validez legal.
¿Qué pasa si el propietario no respeta los 90 días?
Si eres propietario y notificas al inquilino faltando 60, 45 o 30 días para el vencimiento, te expones a las siguientes consecuencias perjudiciales:
- Inadmisibilidad de la demanda: Si acudes al Juzgado de Paz a demandar el desalojo, el juez rechazará el caso de inmediato porque no cumpliste con el plazo de protección que la ley le otorga al inquilino.
- Prórroga automática: Al no haberse «denunciado» el contrato a tiempo y en la forma correcta, el contrato podría considerarse prorrogado o el inquilino ganará el derecho de permanecer más tiempo en la vivienda bajo la figura de la tácita reconducción o los plazos legales de extensión.
- Pérdida de tiempo y dinero: Tendrás que esperar a que se cumpla un nuevo ciclo o iniciar un proceso estratégico distinto, duplicando los gastos en honorarios legales.
Resumen del proceso correcto para el Propietario
Si deseas recuperar tu inmueble al finalizar el contrato, sigue este orden cronológico estricto:
- Paso 1 (Meses antes): Revisa la fecha exacta de finalización de tu contrato de alquiler.
- Paso 2 (Faltando 95-100 días): Contrata a un abogado para redactar el Acto de Denuncia de Contrato y Solicitud de Entrega Voluntaria.
- Paso 3 (Faltando mínimo 90 días calendario): El alguacil debe presentarse en el inmueble y entregarle formalmente el acto al inquilino.
- Paso 4 (Al llegar la fecha de vencimiento): Si el inquilino no entrega las llaves voluntariamente, tu abogado estará habilitado para someter la Demanda por llegada del término ante el Juzgado de Paz de forma exitosa.
¿Eres propietario o inquilino y necesitas asesoría?
El derecho inmobiliario en la República Dominicana penaliza severamente los errores de forma y los plazos mal calculados. Un solo día de diferencia puede retrasar la recuperación de tu propiedad por meses.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Los 90 días son laborables o calendario? El texto del Artículo 31 de la ley aclara explícitamente que son noventa días calendario. Esto significa que se cuentan todos los días corridos (incluyendo fines de semana y días feriados) desde el momento en que el alguacil entrega la notificación.
¿Qué pasa si el inquilino se niega a firmar el acto que lleva el alguacil? No importa. El alguacil está investido de fe pública. Si el inquilino se niega a firmar o a recibir el documento, el alguacil dejará constancia de la negativa en el acta y buscará los mecanismos alternativos que establece el Código de Procedimiento Civil (como notificar a un vecino o dejarlo en manos de la alcaldía correspondiente). El plazo de los 90 días empieza a correr igual.
