Es el derecho de propiedad proyectado hacia arriba, esto es en el suelo y en el espacio aéreo comprendido por el área del suelo que es objeto del derecho. Éste se encuentra cuando un inmueble se comparte entre dos personas, unas de las cuales ejerce su derecho sobre el suelo y subsuelo, y la otra sobre lo que se eleva sobre el terreno: plantaciones y construcciones. Pero no hay ahí un derecho real particular; se trata tan solo de la división de una cosa entre dos propietarios: es un derecho de propiedad el que ejerce el superficiario sobre las construcciones y plantaciones.
El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto, el derecho de construir no es solo eso, sino que también conlleva la potencialidad de hacer propia la obra edificada. En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo, o dominus soli, constituye sobre este un derecho real a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una parte del ius aedificandi que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la misma, o por debajo de ella.
Naturaleza jurídica
El derecho de superficie es un derecho real que comprende una serie de facultades, en favor de su titular, semejantes a las de la propiedad, con exclusión monopolística tal que exterioriza una naturaleza jurídica asimilable a la que se manifiesta en el [dominio]; así, por ejemplo, el derecho de superficie permite a su titular otorgar la escritura notarial de «declaración de obra nueva», que es el título dominical por antonomasia de las fincas nuevas adquiridas por «derecho de accesión», así como inscribir dicha escritura en el Registro de la propiedad, para servirse de la protección jurídica explícita de la presunciones registrales.
Utilidad del derecho de superficie
Para eludir la necesidad de dividir una parcela, en la que se emprenderá un desarrollo inmobiliario por fases, el dueño de la parcela puede formalizar la escritura de declaración de obra nueva de la primera fase, y constituir un derecho de superficie comprensivo de toda la edificabilidad no consumida en la primera fase, para ser luego racionada progresivamente en la segunda y sucesivas fases proyectadas.
Características
El derecho de superficie es un «derecho real temporal» y por ello, y por otros motivos, puede hallar la extinción en las siguientes causas:
- Por transcurso del plazo pactado e inscrito.
- Por resolución bilateral voluntaria del título constitutivo.
- Por abandono o renuncia del superficiario.
- Por otras causas (consolidación o confusión subjetiva, mutuo disenso, expropiación forzosa, etc.).
Asimismo, el derecho de superficie tiene carácter predial, pues solo puede constituirse sobre suelos, predios o divisiones de superficie terrestre.
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