La Ley núm. 85-25 busca la celeridad y la especialización en el manejo de los conflictos de alquiler, estableciendo competencias judiciales claras y procedimientos sumarios para desahucio y cobro de alquileres. Esta estructuración judicial es clave para reducir la mora judicial y garantizar la seguridad jurídica.
La ley crea un marco de competencia por destino del inmueble. El Juzgado de Paz, con atribuciones especiales de alquileres y desahucios, es el competente en primer grado para conocer de todas las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler de viviendas. Por otro lado, el Juzgado de Primera Instancia del lugar de localización del inmueble conocerá de las demandas que surjan de los alquileres destinados al comercio o actividad sin fines de lucro.
El procedimiento para las demandas de desahucio por falta de pago se caracteriza por su naturaleza sumaria. Para vivienda, el Juzgado de Paz conocerá de la demanda previa intimación de cumplimiento de la obligación con un plazo no mayor de diez días calendario. Una vez vencido este plazo, el tribunal fijará la audiencia en un plazo no mayor de diez días calendario, y el procedimiento se decidirá en no más de dos audiencias, salvo que el juez determine la necesidad de una tercera. El mismo procedimiento sumario aplica para los alquileres comerciales y sin fines de lucro ante el Juzgado de Primera Instancia.
Para las demandas por llegada del término, la ley establece plazos de denuncia obligatorios y diferenciados. Para contratos de vivienda, la denuncia y solicitud de entrega voluntaria debe ser notificada con no menos de noventa días calendario entre la fecha de notificación y la llegada del término. Para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, este plazo es significativamente mayor: no menos de ciento ochenta días. El incumplimiento de este plazo en el ámbito comercial y sin fines de lucro hace inadmisible la demanda en desahucio.
Otro elemento clave es la ejecutoriedad de la sentencia. La sentencia dictada tanto por el juez de paz como por el juez de primera instancia es ejecutoria no obstante cualquier recurso. Sin embargo, la parte perdedora puede solicitar la suspensión de la ejecución en referimiento, bajo la condición de consignar en favor del propietario una suma en efectivo equivalente al duplo de las condenaciones pronunciadas, un requisito que solo aplica para la demanda de desalojo por falta de pago.
Además de la competencia principal, el juez apoderado de lo principal (Juzgado de Paz o Primera Instancia, según el caso) conocerá de forma accesoria de las demandas en validez de embargo, desembargo, declaración afirmativa, y cualquier otra contestación que surja en el curso del proceso, incluyendo los incidentes, los cuales pueden acumularse para fallarse junto con lo principal. El plazo para dictar sentencia es de treinta días calendario a partir de que el expediente quede en estado de fallo.
