El Artículo 23 de la Ley No. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios aborda una situación de vital importancia para la seguridad del inquilino: la venta o transferencia de la propiedad alquilada a un nuevo dueño. Este artículo establece el principio legal de que la venta no extingue el alquiler, garantizando la estabilidad contractual.
La Obligación de Respetar el Contrato
El principio central del Artículo 23 es la protección del arrendatario:
- Principio de Continuidad: Si el inmueble alquilado pasa a ser propiedad de una persona distinta al propietario original, por cualquier causa (venta, herencia, donación, etc.), el nuevo propietario o arrendador estará obligado a respetar la relación contractual en los mismos términos pactados hasta su fecha de vencimiento.
- Fundamento: Este principio consagra la máxima legal de que «la venta rompe el arrendamiento» ha sido atenuada o eliminada en favor del inquilino. La ley garantiza que el inquilino no será afectado por un cambio en la titularidad del inmueble durante la vigencia de su contrato.
- Regulación de la Terminación: La ley refuerza que cualquier acción relativa a la terminación del alquiler sobre el inmueble solo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la Ley 85-25, asegurando que el nuevo propietario no pueda recurrir a métodos o causales de desahucio distintas a las legalmente establecidas.
Derecho del Nuevo Propietario al Vencimiento del Contrato
El Párrafo del artículo establece el límite a la obligación del nuevo propietario, respetando su derecho de propiedad y libertad contractual a futuro:
- Decisión de Renovación: Una vez que el contrato de alquiler existente llega a su término o vencimiento, el nuevo propietario del bien inmueble conserva el derecho de renovar o no el contrato al inquilino o arrendatario existente.
Esto significa que, mientras que el nuevo dueño debe respetar el plazo residual del contrato actual, no está obligado a iniciar una nueva relación contractual al finalizar dicho plazo. Puede optar por no renovar el contrato y disponer del inmueble (por ejemplo, para uso propio o para alquilarlo a un tercero bajo nuevas condiciones).
