Los Artículos 40, 41 y 42 de la Ley No. 85-25 definen la jurisdicción y el proceso a seguir en los conflictos derivados de contratos de alquiler que tienen un destino específico: el comercio o actividades sin fines de lucro. Estos casos, por su naturaleza económica, son sustraídos de la competencia del Juzgado de Paz y asignados al Juzgado de Primera Instancia.
Artículo 40: Competencia y Alcance
El artículo 40 establece la regla de competencia y define las acciones accesorias que puede conocer el tribunal:
- Competencia Principal: El Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se localiza el inmueble es el competente en primer grado para conocer de todas las demandas o contestaciones que surjan de contratos de alquiler destinados al comercio o actividad sin fines de lucro.
- Competencias Accesorias (Párrafo I): El mismo juzgado conocerá de forma accesoria de demandas relacionadas con la ejecución, como la validez del embargo, el desembargo, la declaración afirmativa, y cualquier otra contestación surgida en el curso del proceso.
Denuncia para Terminación por Término (Párrafo II)
Para los alquileres comerciales o sin fines de lucro, la Ley establece un plazo de preaviso largo para la terminación del contrato por la llegada del término (vencimiento):
- Plazo Mínimo: La denuncia y solicitud de entrega voluntaria debe ser de no menos de ciento ochenta (180) días calendario (seis meses) entre la fecha de notificación y la llegada del término.
- Sanción por Incumplimiento: El incumplimiento de este plazo de preaviso de 180 días hace inadmisible la demanda en desahucio intentada por el propietario.
Vía Arbitral (Párrafo III)
La Ley reconoce la autonomía de la voluntad, permitiendo a las partes acordar la vía arbitral para dirimir sus conflictos, en cuyo caso la competencia del Juzgado de Primera Instancia se suspende en favor del arbitraje.
Artículo 41: Procedimiento y Agilización Procesal
Este artículo establece un procedimiento que busca agilizar los procesos en Primera Instancia mediante una intimación previa y plazos procesales cortos:
- Intimación Previa (Plazo de 10 Días): El Juzgado de Primera Instancia conocerá de las demandas previa intimación de cumplimiento de la obligación a la otra parte, en un plazo no mayor de diez (10) días calendario.
- Fijación de Audiencia (Párrafo I): Si vencido el plazo la parte intimada no cumple, la parte intimante solicita la fijación de la audiencia. El juzgado debe fijar la audiencia en un plazo no mayor de diez (10) días calendario desde la solicitud.
- Notificación Breve: La parte intimante notifica la audiencia a la contraparte, debiendo mediar un plazo breve: no menor de tres días ni mayor de cinco días calendario entre la notificación y la audiencia.
Procedimiento Sumario por Falta de Pago (Párrafo II)
Cuando la demanda comercial es específicamente por falta de pago, el procedimiento es de carácter sumario y debe decidirse en no más de dos audiencias, salvo que el juez determine la necesidad justificada de una tercera.
Artículo 42: Demanda por Llegada del Término
Este artículo reitera la obligación de preaviso para la demanda por vencimiento de plazo:
- Conocimiento: El Juzgado de Primera Instancia también conocerá de la demanda por la llegada del término.
- Requisito: Se requiere la previa denuncia de la parte demandante, notificada por acto de alguacil.
- Plazo de Denuncia (Párrafo): El plazo para esta denuncia es de no menos de ciento ochenta (180) días calendario entre la fecha de notificación y la fecha de vencimiento del contrato (reiterando el Párrafo II del Art. 40).
