Históricamente, el derecho de propiedad en el sistema Torrens dominicano se consideraba casi intocable una vez obtenido el certificado de título. Sin embargo, la Ley de Extinción de Dominio introduce un cambio de paradigma: el derecho de propiedad solo es legítimo si el bien fue adquirido con recursos de procedencia lícita. Esto significa que el sector inmobiliario ya no puede ser utilizado como un «refugio seguro» para el blanqueo de capitales, pues el Estado ahora tiene la facultad de perseguir el inmueble mismo, independientemente de quién figure como titular.
La «Debida Diligencia» como Obligación Contractual
Uno de los impactos más directos para constructoras, inmobiliarias y compradores particulares es la intensificación de la debida diligencia (due diligence). Ya no basta con verificar que el inmueble no tenga gravámenes o anotaciones preventivas en el Registro de Títulos. Ahora, es imperativo investigar el perfil del vendedor y el origen de los fondos. Un comprador que no pueda demostrar que actuó con la diligencia debida podría verse involucrado en un proceso donde su propiedad sea objeto de extinción si se prueba que el inmueble estuvo ligado a actividades ilícitas previas.
El Concepto del «Tercero de Buena Fe»
La ley protege al tercero de buena fe a título oneroso, pero establece criterios estrictos para calificar como tal. En el sector inmobiliario, esto implica que si una persona compra un apartamento a un precio significativamente inferior al de mercado o bajo condiciones contractuales inusuales, podría tener dificultades para probar su buena fe ante un tribunal. La seguridad jurídica ahora depende de la transparencia total en la transacción, incluyendo el uso de canales bancarios obligatorios para el pago de los inmuebles.
Riesgos para el Sector de Alquileres y Arrendamientos
El impacto se extiende también a los propietarios que rentan sus inmuebles. La ley contempla la extinción de dominio si un bien es utilizado para cometer delitos (como narcotráfico o trata de personas), incluso si el dueño no participa directamente, siempre que este tuviera conocimiento o debiera haberlo tenido. Esto obliga a los propietarios y administradores de propiedades a incluir cláusulas de rescisión drásticas y a realizar depuraciones exhaustivas de sus inquilinos para evitar que su activo sea confiscado por mal uso de terceros.
Profesionalización de los Agentes Inmobiliarios
La Ley de Extinción de Dominio, en conjunto con la Ley 155-17 contra el Lavado de Activos, convierte a los agentes inmobiliarios en «sujetos obligados». Esto ha forzado una profesionalización del sector, donde el corredor no solo es un facilitador de ventas, sino un filtro de cumplimiento. El manejo de formularios de conocimiento del cliente (KYC) y el reporte de transacciones sospechosas ante la UAF (Unidad de Análisis Financiero) se han vuelto procesos estándar para mitigar el riesgo de que una operación inmobiliaria termine en un proceso judicial de extinción.
Impacto en la Financiación y Valoración de Activos
Finalmente, las entidades financieras han endurecido sus políticas de cumplimiento para otorgar préstamos hipotecarios. Un inmueble con un historial de transferencias opaco o vinculado a personas bajo investigación se convierte en un activo de alto riesgo («tóxico»). Esto puede afectar la liquidez de ciertas propiedades y su valoración en el mercado. A largo plazo, sin embargo, la ley busca sanear el mercado inmobiliario dominicano, asegurando que los precios no se inflen artificialmente por dinero ilícito y que los inversores extranjeros vean al país como un destino con reglas claras y seguras.
