Muchas personas que se encuentran dentro en un contrato de alquiler se les complica a la hora de darle término al mismo. Empiezan confusiones como las obligaciones que debe de cumplir el inquilino y cuales obligaciones de cumplir el propietario; sobre los pagos y depósitos, entre otras situaciones.
Es oportuno señalar la marcada diferencia que existe entre las terminologías rescisión y resiliación.
Aunque el Código de Procedimiento Civil, el Código Civil y el decreto 4807, utiliza el término rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de esta figura se está al frente de una resiliación toda vez que la rescisión es una acción en nulidad del contrato por causa de una lesión; mientras que la resiliación no está llamada a despojar el contrato de la eficacia jurídica. Los contratos de ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido en el pasado, como en el caso de los contratos de inquilinato cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo.
Tanto las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, como las del decreto 4807, establecen las causas por las cuales se puede solicitar la resiliación del contrato de inquilinato.
En regla general la resiliación del contrato, se resuelve por la pérdida de la cosa y por el incumplimiento del arrendador o arrendatario con sus obligaciones. Las disposiciones de este artículo son muy genéricas, dado que no las señala, pero dentro de esas causas podemos enumerar las siguientes:
1.- La falta de pago de los alquileres vencidos;
3- Insuficiencia de muebles que signifiquen la garantía para responder por el inquilinato;
4- El subarrendamiento prohibido en el contrato.
La tácita reconducción del contrato de arrendamiento
Es la creación de un nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato por escrito ha terminado.
Es como si fuera una renovación de un contrato de locación vencido resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga. Esta definición resulta incompleta, toda vez que esta opera con la única condición de que el inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista oposición o no del arrendatario.
Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos que se hicieron sin escrito.
Para que pueda operar la tácita reconducción hace falta que el inquilino se haya mantenido ocupando el inmueble y que el propietario no se haya opuesto a ello. Normalmente el propietario señala su oposición dándole aviso al inquilino, en la forma establecida en el artículo 1736, lo cual no es indispensable para poner fin a un arrendamiento de duración determinada, aunque su finalidad, pues, es de manifestar la intención del propietario de no renovar el arrendamiento.
La tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duración indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duración, que es indeterminada.
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