El corazón de la nueva legislación dominicana, Ley núm. 85-25, sobre arrendamiento es el contrato de alquiler, definido de manera recíproca: el propietario concede el uso y goce temporal del inmueble, y el inquilino paga un precio cierto (alquiler o renta). Más allá de esta definición fundamental, la ley establece de forma taxativa el contenido mínimo y las obligaciones ineludibles para ambas partes.
Para que el contrato tenga validez y claridad, la ley exige un contenido mínimo de nueve estipulaciones. Estas van desde los datos generales de las partes y la dirección exacta del inmueble, hasta una descripción detallada de sus instalaciones, servicios y el estado de conservación. Es mandatorio también especificar la mención expresa del destino o uso específico del inmueble (vivienda, comercio, o sin fines de lucro), el monto del alquiler, la fecha de término, y el domicilio de elección para notificaciones.
Las obligaciones del propietario o arrendador se centran en la entrega y garantía del uso pacífico. Debe entregar el inmueble y sus instalaciones, servicios y accesorios en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, a menos que se pacte lo contrario, asumiendo el inquilino la restauración. Es crucial la obligación de no perturbar de hecho ni estorbar el uso y goce del inmueble, con la única salvedad de las reparaciones necesarias.
Por otro lado, las obligaciones del inquilino o arrendatario se enfocan en la responsabilidad y el buen uso. La principal es el pago del precio en la fecha convenida. Adicionalmente, debe dar al inmueble el uso convenido , conservarlo en buen estado , y realizar a su costa las reparaciones que se originen por daños causados por su uso o el de sus dependientes. Al término del contrato, debe restituir el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.
Una obligación fundamental del inquilino es su deber de aviso. Debe informar oportunamente al propietario de los vicios ocultos o defectos graves que descubra en el inmueble, así como avisar toda usurpación o novedad dañosa por parte de terceros. Si el inquilino incumple con el aviso oportuno y se produce o agrava el daño, el propietario podrá invocar la rescisión del contrato.
Finalmente, la ley introduce una prohibición estricta sobre la cesión del contrato. El inquilino no podrá subalquilar el inmueble ni cederlo a título gratuito sin la autorización expresa y escrita del propietario o arrendador. La violación de esta disposición es una causal directa para que el propietario pueda invocar la terminación del contrato sin ninguna otra formalidad.
