El artículo 3 de la Ley 85-25, define el contrato de alquiler es el acto mediante el cual las partes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso y goce temporal de un bien inmueble, y la otra, a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso y goce del bien inmueble se denomina propietario o arrendador, y el que paga el precio, inquilino o arrendatario. El precio se denomina alquiler o renta.
Representación
La ley permite que cualquiera de las partes se haga representar mediante poder especial . Esto es vital para personas o empresas que no pueden estar presentes o que prefieren delegar la negociación a un tercero de confianza.
Contenido Mínimo: La Base de un Contrato Sólido
Un contrato de alquiler debidamente redactado debe contener, como mínimo, las estipulaciones que garanticen la claridad de la relación contractual:
- Identificación Completa: Generales de las partes o sus representantes.
- Precisión del Inmueble: Dirección exacta y una descripción detallada de sus instalaciones, servicios y el estado de conservación.
- Destino o Uso Específico: Debe indicarse si el alquiler es para vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro . Este destino es crucial, pues su cambio sin autorización expresa del propietario es causa de rescisión del contrato .
- Aspectos Económicos: El monto del precio , la fecha, el lugar y la forma de pago.
- Plazo y Notificaciones: Fecha de término del contrato y el domicilio de elección para las notificaciones.
La Figura del Fiador Solidario
El propietario se reserva el derecho de requerir un fiador solidario , quien asume las obligaciones del contrato ante la falta del inquilino. Es importante saber que, en caso de tácita reconducción (renovación automática), las obligaciones del fiador se prolongan hasta la entrega efectiva del inmueble , salvo comunicación en contrario.
Aspectos Financieros y Reajustes de Renta
La renta es la que libremente estipulan las partes. Es obligación del propietario entregar un recibo de pago por las sumas recibidas.
Reajuste del Precio de Alquiler
El reajuste del precio de alquiler está sujeto al acuerdo entre las partes . Sin embargo, la ley protege al inquilino en caso de alquiler para vivienda : si no se ha acordado expresamente un reajuste, este no podrá exceder del diez por ciento (10%) del monto de la renta.
Gastos y Comisiones
- El pago de comisión por corretaje es por cuenta de quien lo contrata (presumiéndose que el propietario contrata la publicación).
- Los gastos legales en ocasión del contrato serán asumidos en partes iguales por el propietario (o su representante) y el inquilino (o su representante).
Plazos, Renovación y Cláusulas Especiales
El plazo de alquiler lo determina las partes. Si no se manifiesta la voluntad de no renovarlo, este se prorroga de forma automática . En caso de un contrato verbal de vivienda, el plazo se presume de al menos un año ; para comercio, de dos años . La prórroga por tácita reconducción mantiene las mismas condiciones y obligaciones pactadas.
Vía Arbitral para Conflictos Comerciales
Una cláusula de gran relevancia, especialmente en alquileres para multas comerciales o asociaciones sin multas de lucro , es la posibilidad de optar por la vía arbitral para dirimir sus conflictos. Esta opción debe estar expresa y por escrito en el contrato y debe cumplir con la ley de arbitraje comercial vigente, ofreciendo una vía más expedita y especializada para la resolución de disputas.
¿Por Qué Necesita Asesoría Legal?
Aunque los principios del alquiler parecen sencillos, la redacción adecuada de cada cláusula –desde el destino del inmueble hasta la extensión de las obligaciones del fiador en la tácita reconducción– es esencial. Evite malentendidos y litigios. Nuestra oficina se especializa en la redacción, revisión y negociación de contratos de alquiler, asegurando que sus intereses estén plenamente protegidos bajo la ley.
