El abandono de un inmueble alquilado es una situación delicada que genera inseguridad para el propietario y puede dejar cabos sueltos en el contrato. El Artículo 12 de la Ley No. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios establece el procedimiento y las consecuencias jurídicas claras para cuando el inquilino desocupa la propiedad de forma unilateral, protegiendo al mismo tiempo los derechos del propietario a recuperar la posesión.
Permanencia de las Obligaciones
Antes de cualquier acción, la Ley 85-25 deja un principio fundamental en claro: el abandono del inmueble alquilado no libera al inquilino (ni a los posibles subrogados como el cónyuge o convivientes) de las obligaciones contratadas. Esto significa que, incluso si la propiedad está vacía, la deuda por los alquileres vencidos o los daños al inmueble sigue siendo legalmente exigible.
Vías de Recuperación de Posesión por Abandono
La Ley establece dos procedimientos diferenciados y ágiles para que el propietario pueda recuperar el inmueble, dependiendo de si este ha sido dejado abierto o cerrado:
1. Imueble Abandonado y Abierto (Riesgo Inminente)
Si el inmueble es dejado abandonado y abierto, con el riesgo evidente de ser saqueado u ocupado por terceros, el propietario puede actuar con celeridad:
- Comprobación Notarial: La comprobación del abandono y el estado de riesgo debe ser realizada por un Notario Público.
- Acta Auténtica y Testigos: El notario levantará un acta auténtica de constatación en presencia de tres (3) testigos.
- Toma de Posesión Inmediata: Mediante dicha acta, el propietario tomará posesión del inmueble.
Esta vía prioriza la protección del inmueble ante un riesgo inmediato, utilizando la fe pública del notario para validar el estado de abandono y la toma de posesión sin necesidad de intervención judicial previa.
2. Inmueble Abandonado y Cerrado
Si el inmueble se encuentra cerrado, el procedimiento requiere la intervención de la autoridad judicial para garantizar el debido proceso:
- Comprobación y Apertura Judicial: La apertura de puertas, la comprobación del abandono y la entrega del inmueble al propietario quedan a cargo del Juez de Paz.
- Acción Posterior: El hecho de que el propietario recupere la posesión del inmueble mediante esta vía no menoscaba su derecho de perseguir posteriormente el pago de los alquileres vencidos, si los hubiere.
En este caso, la ley habilita al Juez de Paz (quien tiene competencia en materia de alquileres) a actuar rápidamente para verificar el abandono y formalizar la rescisión.
Rescisión Unilateral del Contrato
El Párrafo III establece la consecuencia jurídica final del abandono:
Con el abandono del inmueble, una vez comprobado por el juez de paz o juez de primera instancia, según corresponda, se reputa que el contrato queda rescindido unilateralmente por el inquilino.
Esto oficializa la terminación del contrato, imputando la responsabilidad al inquilino por su acción. La comprobación por el Juez de Paz aplica a viviendas, mientras que la del Juez de Primera Instancia aplicaría si el inmueble abandonado tuviera un destino comercial o institucional sin fines de lucro.
La Ley 85-25 proporciona así un mecanismo rápido y legalmente seguro para que los propietarios puedan recuperar y reactivar sus propiedades en casos de abandono.
