El legislador ha sometido el embargo inmobiliario a formalidades especiales y estrictas, en razón a la importancia y valor de los  inmuebles.

Ciertamente como bien lo expresa Artagnan es bien sabido que nuestra legislación procedente de Francia, reglamenta en abundancia el procedimiento del embargo inmobiliario, para garantizar la estabilidad de cada familia, pues los bienes inmuebles representan su mayor patrimonio, y para poder expropiarse a un acreedor de su patrimonio tenía que ser bajo reglas estricta.

Hay otra razón para exigir un mayor rigorismo procesal y es la siguiente: los inmuebles puede estar afectados por privilegios o seguridades reales y conviene proteger a las personas beneficiarias de estos privilegios o seguridades.  Admitir lo contrario y dejarlos fuera de las previsiones del embargo inmobiliario, es disminuir la utilidad de la inscripción de los privilegios e hipotecas.

El orden

Como su nombre lo indica, quiere decir una organización en serie. Determinar, entre más de un acreedor quien cobra primero, quien en segundo lugar y así sucesivamente, todo lo cual indica la necesidad de más de un acreedor.    ¿Será necesario establecer el orden si el monto a repartirse es suficiente?  Como todos van a recibir su parte parece que no es necesario hablar del orden en esta hipótesis.  Pero este último asunto no es tan simple como aparenta serlo.  El Orden se puede abrir con un solo inscrito, pero los demás surgirán después.  Y aunque las sumas sean suficientes al momento de abrirse el orden, surgirán nuevos acreedores que pueden hacerlo insuficiente.

La existencia de hipotecas sobre los inmuebles, determina la necesidad de acudir al orden para el reparto del producto de la venta del inmueble hipotecado.

El Orden consensual

Es un contrato que incluso se puede redactar bajo firma privada.  Las partes se ponen de acuerdo sin necesidad de acudir al reglamento legalmente establecido.

El orden consensual es eminentemente contractual y de este carácter se desprenden las siguientes consecuencias: la capacidad requerida es la capacidad contractual.  De aquí que cuando un incapaz tiende a recibir la totalidad de su crédito hipotecario, nada se tiene que objetar, pero si recibirá menos,  entonces se trata de una transacción y se debe tener en cuenta las disposiciones del artículo 467 del Código Civil: el tutor no puede celebrar transacciones en nombre del menor, sin haber sido autorizado por el consejo de familia, asesorado del dictamen de tres abogados designados por el fiscal del tribunal de primera instancia.

Como se trata de un contrato, se requiere el consentimiento de todos.  Esto es esencial a todos los contratos. Si de parte de uno de los acreedores hay negativa, el orden consensual es imposible.

Cuando el orden es consecuencia de una enajenación amigable deben participar en la convención amistosa, no solo los acreedores, sino además el embargado y el adquiriente del inmueble.  El interés del embargado no es precisamente para recibir parte del producido de la venta, sino para cerciorarse que cada uno ha recibido lo que realmente se le adeuda.

El adjudicatario también es llamado para que tome conocimiento de quienes reciben el producto de la  venta y no se excluyan otros acreedores que pueden aparecer mas tarde.

Formalidades del orden amigable:

• Publicar el acto de enajenación, el adjudicatario está obligado a hacer que se transcriba la sentencia de adjudicación dentro de los cuarenta y cinco días que siguen a la fecha de su pronunciamiento.

Esta formalidad es exigida en caso de orden abierto cuando la venta es la consecuencia de un embargo.

• Requerir un estado de las inscripciones sobre el inmueble.

Quienes pueden provocar la apertura del orden:

De conformidad con la parte in fine del Artículo 750 del Código de Procedimiento Civil: El ejecutante, dentro de los 8 días de la transcripción, y a falta de este, después de ese término, el acreedor más diligente, la parte embargada o el adjudicatario, depositara en la secretaria, el estado de las inscripciones, requerirá que se abra el expediente del orden y que se nombre el juez comisario.

Procedimiento:

El procedimiento del orden amigable es simple.  Se trata de reunir a los acreedores, bajo la presidencia del juez comisario, para que se entiendan sobre sus respectivos créditos.  El procedimiento comienza presentándose el abogado de la parte diligente a la secretaria del tribunal competente, donde depositara el estado de las inscripciones en el registro especial que se lleva a tales fines.

Para la operación que acabamos de describir, es obligatoria la participación de un abogado, pero para los demás actos no lo es.   Como nuestros tribunales son unipersonales, el juez de primera instancia será el juez comisario.

De conformidad con el artículo 750 del Código de Procedimiento Civil, una vez depositado en secretaria el estado de las inscripciones, se requiere que se abra el expediente del orden, y que se nombre al juez comisario.

 Frente a este requerimiento se dictara una ordenanza o auto y el secretario del tribunal dirigirá a cada acreedor inscrito, los cuales figuran en el estado depositado de las inscripciones, una convocatoria, por medio de carta certificada enviada por correo. Las cartas se envían a los domicilios reales en la República, debiendo el requeriente avanzar los gastos.  También debe convocarse al embargado y al adjudicatario.

La convocatoria indicara el día y la hora de la reunión.  El término para comparecer es de 10 días a lo menos, contados entre la fecha de la convocatoria y el día de la reunión.

El Acreedor debe comparecer en persona o hacerse representar, pero no puede limitarse a enviar una simple carta.

La no comparecencia del embargado o del adjudicatario no impide la celebración de la reunión.

Cuando uno de los acreedores inscritos no comparece, no podrá, por el momento, haber reglamento del orden, pero en esta primera reunión el juez puede tomar conocimiento de las disposiciones de los acreedores presentes y si ordena una segunda reunión, a la cual asiste el que estuvo ausente en la primera, el acuerdo será más fácil ya que solo hay que oír el parecer del último compareciente.

Esta reunión esta despojada de todo formalismo. Ya el juez tiene conocimiento que se trata de un inmueble hipotecado por la lectura del estado de las inscripciones y llamara a cada acreedor por el orden presumido de preferencia.

Cuando surgen desacuerdos, el juez procurara armonizar a las partes, buscara las causas del desacuerdo y actuara con suficiente tacto para que las partes, amigablemente, se las arreglen.  La reunión llegara al acuerdo de las partes o al desacuerdo irreductible de ellas.

Acuerdo de los acreedores: El primer acuerdo a que deben llegar los acreedores es sobre el rango de sus respectivas inscripciones.

El juez dicta luego el reglamento del orden, pero no está atado por el acuerdo de los acreedores, ya que el juez puede negarse al reglamento, no obstante el acuerdo. Ello así porque el juez tiene que dictar un acto de naturaleza jurisdiccional, lo cual debe hacer apegado a las normas jurídicas y al imperio de las leyes.  En caso de negativa del juez a la aprobación del reglamento del orden, no obstante el acuerdo de las partes, se abre el orden judicial.

El juez comisario levantara un acta de la distribución y la factura de colocación es un extracto del proceso verbal entregado a cada acreedor por el secretario, que contiene copia literal de la parte del reglamento que concierne a su colocación.  Esta copia es un titulo ejecutorio.

Cuando el orden se ha abierto a consecuencia de un embargo, los acreedores no pagados pueden acudir a la reventa del inmueble por falsa subasta.

Radiación de las hipotecas:

De conformidad con el artículo 751 del Código de Procedimiento Civil, el juez no solo ordenara la entrega de las facturas a los acreedores últimamente colocados, sino además, las cancelaciones de las inscripciones de los acreedores no admitidos en rango útil.

Para cancelar una hipoteca, el Conservador de Hipoteca exige la presentación de un acto autentico donde se otorga el permiso o autorización de la cancelación, pero en esta eventualidad que ahora estamos examinando, el Conservador no puede exigir ese acto: basta presentar el reglamento hecho y redactado por el juez. Lo mismo se puede aplicar en relación al Registrador de Titulo, cuando se trata de inmuebles registrados.

Lo contrario ocurre cuando se trata del orden judicial. Esta diferencia se debe a que la ley no organiza ninguna vía de recurso especial, sino contra el reglamento del orden judicial.

Desacuerdo irreductible: Si a pesar de los esfuerzos del juez comisario los acreedores no se ponen de acuerdo, el juez los invitara al orden judicial.

De acuerdo con el artículo 752 del Código de Procedimiento Civil, a falta de arreglo amigable, en el término de un mes, el juez hará constar en el expediente que los acreedores no han podido arreglarse entre sí y pronunciara la imposición de la multa contra los que no hubiesen comparecido.  Declarara entonces abierto el orden de los pagos y comisionara a uno o varios alguaciles para que intimen a los acreedores la presentación de sus documentos.

La observación del plazo de un mes a que se refiere el artículo 752 del Código de Procedimiento Civil, esta prescrita a pena de nulidad, aunque se reconoce el carácter de nulidad relativa de ella.  Esto determina, en la práctica, que el plazo de un mes no sea fatal y que se pueda llegar a un acuerdo sin que el juez precipite la apertura del orden judicial.  Esto permite, por otra parte, al juez esperar más de  un mes, buscando que las partes se arreglen amigablemente.

Orden condicional

Los acreedores pueden estar de acuerdo sobre todos los puntos de sus respectivos rangos pero puede surgir una diferencia en relación a un crédito que se pretende privilegiado y se trata de excluir para colocarlo como quirografario. En esta eventualidad todos los acreedores están de acuerdo, tanto sobre el rango como sobre la importancia de las colocaciones y las sumas a distribuir. La sola excepción es la que acabamos de indicar sobre el crédito que se pretende privilegiado.

 Se puede pensar en preparar un reglamento condicional prescindiendo del único elemento litigioso que se ha presentado o al revés.  Pero se objeta que esto es contrario a la esencia misma del orden amigable, el cual no permite fisuras. Es por eso que algunos opinan que en este caso lo procedente es acudir al orden judicial.  En realidad, se podría argumentar que es precisamente la existencia de  un punto de desacuerdo lo que hace necesario el orden judicial en sustitución del amigable.

Orden parcial

El orden parcial se admite sin discusión alguna.  El juez puede recurrir a él todas las veces que lo juzgue necesario y útil.  La discusión momentánea es sobre los otros créditos, todo crédito extraño al acuerdo, debe reglamentarse de una vez.  Luego, si no hay acuerdo con los demás créditos, se abrirá el orden judicial respecto a ellos, pero conservando el arreglo con relación a aquel crédito minimamente admitido. Todo parece indicar que las disposiciones del artículo 752 del Código Procedimiento Civil no se oponen a este orden parcial.  Además, se deduce un argumento analógico del artículo 758 del Código de Procedimiento Civil.

Procedimiento del orden judicial

La primera parte del procedimiento es darle a conocer al juez las pretensiones de los acreedores y a estos las proposiciones del juez.

Nótese desde ahora que en la fase del orden amigable, los acreedores y el juez sesionan juntos, pero ahora no se encontraran reunidos.  Se comunicaran por medio de notificaciones diligenciadas por alguaciles o por medio de requerimientos de abogados.  En la secretaria encontraremos el punto de partida y de llegada de las principales formalidades.

El artículo 752 del Código de Procedimiento Civil establece que a falta de acuerdo amigable, el juez declarara abierto el orden de los pagos y comisionara a uno o varios alguaciles para que intimen a los acreedores a la presentación de sus documentos.

Cada notificación debe advertir al requerido que a falta de producir sus documentos, se pedirá su exclusión.  Esta mención es sustancial.

El artículo 753 del Código de Procedimiento Civil, además de expresar que la intimación contendrá la advertencia de que, a falta de presentar sus documentos dentro de los cuarenta días, el acreedor perderá su derecho, también establece que la apertura del orden de los pagos, se denunciara al mismo tiempo al abogado del adjudicatario.

Durante 8 días después de haberse abierto el orden de los pagos, se intimara a los acreedores para que produzcan sus títulos por acto notificado en los domicilios elegidos en las inscripciones, o en el de sus abogados, si los hubieren constituidos.

Dentro de los 8 días de la intimación hecha a los acreedores inscritos, el ejecutante entregara el original de ella al juez, quien la mencionara en el expediente. Esta entrega del original de la intimación es útil porque permite  al  juez verificar que si se ha enviado la intimación, esto marca el punto de partida del plazo dentro del cual cada acreedor está obligado a producir.

Los Acreedores provistos de hipotecas legal no reciben intimación cuando no están inscritos.  Tampoco reciben convocatoria para el orden amigable, ya que actualmente están sometidos al mismo régimen de los acreedores hipotecarios ordinarios.

El artículo 753 del Código de ¨Procedimiento Civil habla de producir títulos, esto quiere decir que por medio de un abogado se debe dirigir una instancia al juez comisario con las piezas o documentos de apoyo, por medio y por tal rango, determinado por la fecha de la hipoteca o la naturaleza del privilegio que invoca.

Como se puede notar, la producción a que se refiere el artículo 753 del Código de Procedimiento Civil es una demanda en que interrumpe la prescripción y hace correr los intereses moratorios.

Cuando hay varios acreedores en diferentes domicilios o no fueron notificados el mismo día, el plazo de los 40 días comienza a  correr a partir de la última intimación.  Es evidente que los acreedores notificados en primer lugar, se beneficiaran de un aumento.

Algunos se preguntan si no corren tantos plazos como intimaciones se hayan hecho, por lo que cada acreedor tendrá solamente 40 días.  Este es el criterio que tiene el favor de la jurisprudencia de origen.

En verdad no existe ninguna razón para explicar como la no expiración del plazo frente a algunos acreedores podría beneficiar a los otros de la exclusión. Para reforzar este punto de vista, se argumenta el problema que se presentaría si una de las intimaciones fuere nula.

Sanción a la inobservancia del plazo

La sanción a la inobservancia del plazo es la caducidad que el juez constata de oficio.  El acreedor que deja pasar el plazo, pierde el derecho a ser colocado en el orden.  Pero esto no quiere decir que quede despojado del crédito o la hipoteca.  Si después de pago de los acreedores que  fueron colocados en el orden, queda dinero, el acreedor excluido tiene derecho a este remanente con preferencia  a los acreedores quirografarios.   En caso de necesidad se abrirá un nuevo orden y se operara nueva distribución.  Desde luego, esto ocurre muy rara vez, y por lo general, el acreedor excluido no tiene oportunidad de cobrar lo que se le adeuda.

De acuerdo con el artículo 754 del Código de Procedimiento Civil, al acreedor intimado tiene una doble obligación: debe formular su pretensión y producir los documentos justificativos. Se trata, como dijimos, de una doble obligación y al parecer no prevalece una sobre la otra, sino que están en el mismo plano, pero la jurisprudencia diferencia la una de la otra al extremo de considerar que la exclusión opera cuando no hay la producción en el plazo de 40 días.

El acreedor que hace su producción dentro de los 40 días, puede, después de este plazo, presentar los documentos.

En Santo Domingo, República Dominicana tenemos el equipo de abogados más completo y efectivo para asesorarle en temas de Procedimiento Civil y Derecho Común. Aquí en Carlos Felipe Law Firm S.R.L. evaluamos tu caso sin costo alguno y sin compromiso llámanos al 829 256 6865 o escríbenos a info@fc-abogados.com, También si deseas puedes chatear con nosotros aquí.